Uudisasunnon ostajan opas – Kaikki mitä sinun tarvitsee tietää uudiskohteen ostosta

Onko suunnitelmissa uusi tai kenties ensimmäinen asunto? Uudiskohde on monelle helppo sekä turvallinen valinta, kun halutaan ostaa uusi koti. Uuden asunnon ostaminen, oli se sitten ensiasunto, sijoituskohde taikka muuten uusi koti, on aina suuri päätös ja sitä tuleekin pohtia monesta näkökulmasta. Uudiskohteen osto eroaa monella tavalla vanhan kohteen ostamisesta, joten kokosimme tähän oppaaseen kaiken, mitä sinun tarvitsee tietää uudiskohteen ostamisesta. Lue lisää sivuiltamme, miksi asunto kannattaa omistaa, eikä vuokrata!

Asunnonostajan muistilista

Ennen asuntokaupoille suuntaamista on hyvä pohtia mitä kaikkea tulevalta asunnolta kaipaa ja tarvitsee sekä millaisia kuluja ostamiseen liittyy.

Tämän listan kysymysten avulla pääset alkuun uudiskohteen ostamisessa.

• Mikä on budjettini?
• Millä alueella haluan asua ja miksi?
• Millaisia palveluja arvostan lähialueellani?
• Millaisia palveluja ja ratkaisuja toivon taloyhtiöltä (esim. pyörien säilytys, yhteiset tilat, sähköauton latauspiste, väestönsuoja tai lämmitysjärjestelmä)?
• Paljonko tilaa ja millaisia tilaratkaisuja tarvitsen?

Budjettia suunniteltaessa kannattaa pohtia realistisesti omia tuloja, säästöjä sekä omaa taloudellista tilannetta. Asunnon ostohinnan lisäksi kuluja tulee esimerkiksi varainsiirtoverosta (jos et ole ensiasunnon ostaja) ja vastikkeista. Pankin kanssa kannattaakin hyvissä ajoin käydä lainaneuvottelut läpi.

Uudiskohdetta valitessa kannattaa kiinnittää huomiota, minkälaiselle alueelle asuntoja ollaan rakentamassa ja millaisia suunnitelmia lähialueelle on seuraavien vuosien aikana tiedossa. Onko alueella sinulle tarpeelliset palvelut ja liikenneyhteydet nyt sekä tulevaisuudessa?

Uudiskohteissa sinulla on mahdollisuus vaikuttaa moneen asiaan, kun olet ajoissa liikkeellä. Ennakkomarkkinoinnissa olevissa uudiskohteissa pääset mahdollisesti vaikuttamaan asunnon materiaaleihin ja jopa tilaratkaisuihin.

Ennakkomarkkinointi

Uudisovi.comin uudiskohteet ovat usein ennakkomarkkinoitavia kohteita. Tämä tarkoittaa sitä, että kohde on usein mahdollista varata jo ennen kuin sen rakentaminen on aloitettu. Ennakkomarkkinoidusta asunnosta kiinnostuneet asunnon etsijät voivat tehdä varauksen ja ostaa asunnon jo rakentamisvaiheen aikana. Varauksesta maksetaan varausmaksu, joka hyvitetään asunnon lopullisessa ostohinnassa.

Ennakkomarkkinoinnin avulla saadaan selville suunniteltujen asuntojen kysyntä ja tarve ennen rakentamista. Ennakkomarkkinointi kestää noin 2-4 kuukautta ja asunnot ovat yleensä suosituilta asuinalueilta ja niiden ympärillä on paljon halukkaita ostajia. Varaamalla uudiskohteen hyvissä ajoin, varmistat itsellesi suositun uudiskohteen parhaalta paikalta.

Ennakkovaraus ei ole sitova ja sen voi purkaa milloin vain ennen asunto-osakekauppakirjan allekirjoittamista, ilman erillistä syytä. Tällöin maksettu varausmaksu palautetaan kokonaisuudessaan.

Lue blogistamme kaikki mitä sinun tarvitsee tietää ennakkomarkkinoinnista.

Rakennusvaihe

Kun ennakkomarkkinointi päättyy, alkaa uudiskohteen rakennusvaihe. Rakennusvaiheesta kannattaa tietää muutamia seikkoja kun on aikeissa ostaa uudiskohteen.

Mitä RS-kohde tarkoittaa?

Kohteen ennakkomarkkinoinnin päätyttyä aletaan rakennuttajan toimesta kohteelle laatia tarvittavia turva-asiakirjoja, kuten esimerkiksi RS-taloussuunnitelma, rakennuslupa, lupapiirustukset, rakennustapaselostus, vakuustodistukset ja urakkasopimus.

Ostaessasi uutta kotia kannattaa varmistaa, onko kohde RS-kohde. RS tulee sanoista “rahalaitosten neuvottelukunnan suosittelema”. RS-kohteet tarkoittavat uusia asuntoja, joiden myynti aloitetaan jo rakentamisvaiheen aikana ja joissa on ostajien sekä yhtiön hyväksi asetettu asuntokauppalain vaatimat turvajärjestelmät. Uuden asunnon myynti tehdään siis rakentamisvaiheen kauppakirjalla ja myyntihintaa maksetaan rakennusvaiheiden etenemisen mukaan.

RS-järjestelmää valvotaan tarkasti ja sen tarkoitus on varmistaa, että kohde rakennetaan suunnitelmien mukaan. RS-järjestelmä on osa asuntokauppalakia ja pitää sisällään useita erilaisia turvapykäliä.

Mitä tarkoittaa KVR-urakka?

Uudiskohteen rakennus voidaan toteuttaa monella erilaisella urakkasopimuksella. Rakennusurakoissa urakoitsijalle kuuluu varsinaisen rakentamisen lisäksi suunnittelu joko osittain tai kokonaan.

Kokonaisvastuurakentaminen eli KVR-urakka tarkoittaa sitä, että urakoitsija huolehtii koko rakennushankkeen toteuttamisesta mukaan luettuna kokonaiskoordinointi ja suunnittelu. Kohteen rakentamisesta saa sen edetessä lisätietoja, jolloin pysyt mukana tulevan uuden kotisi rakennusvaiheissa.

Rakentamisen kuuluu esimerkiksi seuraavia vaiheita:

• Pohjatyöt tontilla
• Perustustyöt
• Talon rungon pystytys
• Vesikatto ja talotekniikka
• Julkisivutyöt
• Väliseinät, tasoitus- ja maalaustyöt
• Kiintokalusteiden ja varusteiden asennukset
• Sisäovien ja listojen asennukset
• Pihojen ja ulkotilojen viimeistelytyöt
• Lisä- ja muutostyöt

Kun olet ostamassa uudiskohdetta, on sinulla yleensä mahdollisuus vaikuttaa materiaalivalintoihin ja jopa huonejakoon. Myyntihintaan sisältyy monesti rakennuttajan puolesta tietyt materiaali- ja värivaihtoehdot, joista voit esimerkiksi valita mieleisesi maalit, tapetit, kaakelit ja keittiön kaappien ovet. Asuntokohtaiset materiaalivalinnat tulee tehdä hankekohtaisen aikataulun puitteissa.

Muita lisä- ja muutostöitä on mahdollista pyytää ja niistä kannattaa aina pyytää kirjallinen tarjous sekä tämän jälkeen kirjallinen sopimus.

Kaupanteko

Mikäli olet ennakkovarannut uudiskohteen ennakkomarkkinoinnin aikaan, saat heti tiedon kun RS-pankki on hyväksynyt turva-asiakirjat ja voidaan aloittaa kaupanteko eli myyntivaihe. Myyntivaiheen alkaessa asunnon varanneille toimitetaan myyntimateriaalit ennakkoon tutustuttavaksi. Kauppakirjaluonnokset lähetetään ostajille ennen kaupan tekoa, jotta ostajat voivat tutustua ja tarkistaa tehdyt kauppakirjat.

Kauppahinta ja maksaminen

Uudiskohteen hinta jakaantuu yleensä kolmeen käsitteeseen: velaton myyntihinta, myyntihinta ja yhtiölainaosuus. Velaton myyntihinta on nimensä mukaisesti osakkeiden velaton hinta.

Mikäli yhtiö rakennetaan omalle (asunto-osakeyhtiön omistamalle) tontille, kuuluu tontin osuus myös tähän velattomaan hintaan. Mikäli yhtiö rakennetaan vuokratontille, on tontin vuokra sekä mahdollinen tontin lunastushinta kerrottu erikseen.

Uudiskohteissa myyntihinta maksetaan pääsääntöisesti erissä valmistumisen mukaan. Viimeinen erä tulee olla maksettuna ennen asunnon luovutusta. Kaksi viimeistä erää saavat erääntyä vasta kun ostajalla on ollut mahdollisuus suorittaa huoneiston ennakkotarkastus. Maksuerien maksuaikataulu on kerrottu kauppakirjalla.

Yhtiölaina on taloyhtiön ottama laina mikä jakaantuu taloyhtiön osakkaille eli asuntojen omistajille osakemäärien tai neliöiden mukaisesti. Osakkeenostajalla on mahdollisuus maksaa huoneistoon kohdistuva yhtiölainaosuus pois valmistumisvaiheessa joko kokonaan tai yhtiölainan ehtojen mukaisesti muun määrän verran.

Asuntojen lopullinen kauppahinta määritellään rakentamispäätöksen jälkeen. Hinta voi myös poiketa ennakkomarkkinoinnissa esitetystä joko kalliimpaan tai halvempaan suuntaan.

Varainsiirtovero

Uudesta asunnosta tulee maksaa varainsiirtoveroa 2 kuukauden sisällä valmistumisesta. Asunto-osakekaupassa varainsiirtoveron määrä on 2 % ja se lasketaan velattomasta myyntihinnasta. Ensiasunnon ostajan ei tarvitse maksaa kyseistä veroa, mutta siitä tulee kuitenkin tehdä varainsiirtoverotusilmoitus.

Osakkeenostajalla on vastuu huolehtia varainsiirtoveron maksamisesta ajallaan. Samoin vastuu varainsiirtoveroilmoituksen toimittamisesta verottajalle kuuluu viime kädessä ostajalle. Lisätietoa varainsiirtoverosta löydät Verohallinnon sivuilta.

Osakkeenostajien kokous

Kun kohteen asunnoista on myyty 25 %, kutsumme osakkeenostajat kokoukseen. Kokouksessa on mahdollista valita rakennustyön tarkkailija sekä ylimääräinen tilintarkastaja.

Asunnon luovutus ja muuttotarkastus

Kun asunto on valmistumassa, ilmoitetaan siitä hyvissä ajoin ostajalle. Ostaja saa samalla kutsun muuttotarkastukseen. Yhtiön sisäänmuuttovalmius vaatii rakennusviranomaisen käyttöönottoluvan. Kun lupa on saatu ja asukas on hyväksynyt asunnon muuttotarkastuksessa, luovutetaan avaimet ostajalle.

Vuositarkastus

Uudiskohteen ostamisen prosessi päättyy vuositarkastukseen, joka pidetään 12–15 kuukauden kuluessa siitä kun rakennusvalvonta on hyväksynyt rakennuksen. Tätä ennen kannattaa merkitä mahdolliset virheet myyjältä saamaasi kaavakkeeseen, jotta ne voidaan korjata vuositarkastuksen jälkeen. Tämä on erityisen tärkeää, sillä vuositarkastuksen jälkeen myyjä ei enää vastaa virheistä, jotka olisit voinut ilmoittaa vuositarkastuksen yhteydessä.