Mitä sinun tulee tietää asuntosijoittamisesta?

Haaveiletko asuntosijoittamisesta ja onko edessä kenties ensimmäisen sijoitusasunnon osto? Keräsimme kaiken mitä sinun tulee tietää asuntosijoittamisesta yhteen blogiin!

Sijainti sekä kunto ovat asuntosijoittamisen kulmakivet

Ensin kannattaa miettiä asunnon sijaintia. Missä ja minkälaisilla asuinalueilla ihmiset haluavat asua? Onko lähellä palveluita ja hyvät yhteydet? Nämä vaikuttavat asunnon osto- ja myyntihintaan, sekä vuokraan, jota voit sijoitusasunnosta pyytää. Hyvä sijainti ei kuitenkaan aina tarkoita ydinkeskustaa. Voit löytää huomattavasti edullisempia sijoituskohteita hieman syrjemmästä, kunhan yhteydet ovat kunnossa. Esimerkiksi lähiöt ja kehyskunnat ovat hyviä vaihtoehtoja.

Asunnon kunto on myös tärkeä elementti sijoituskohdetta valitessa. Hyväkuntoiseen sijoitusasuntoon on helppo löytää vuokralainen. Uudiskohteessa sinun eikä tulevan vuokralaisesi tarvitse murehtia tulevista remonteista. Erityisesti silloin, kun haluaa ostaa sijoitusasunnon yhdinkeskustojen ulkopuolelta, on uudiskohde erityisen hyvä valinta, sillä ne rakennetaan usein suosituille alueille ja niiden asuinalueet ovat kehittyviä alueita, joka nostaa asunnon arvoa tulevaisuudessa.

Millainen sijoitusasunnon pitää olla?

Sijoitusasuntoa ostaessa kannattaa muistaa, ettei asunto ole tulossa sinulle itsellesi. Älä siis keskity täyttämään omia mieltymyksiäsi, vaan pohdi, millaisille asunnoille on paljon kysyntää.

Yksiöt saa vuokrattua helposti, sillä vuokralla asujista yli 60 prosenttia on yhden hengen talouksia. Kun tähän lisätään vielä kahden hengen taloudet, on luku jo 85 prosentissa. Luonnollisesti eniten kysyntää on siis yksiöille ja kaksioille.

Ota huomioon myös asunnon koko. Vanhemmissa asunnoissa saattaa törmätä hyvinkin pieniin ja pohjaratkaisuiltaan erikoisiin asuntoihin, joiden vuokraaminen sekä myyminen saattaa olla haastavaa. Uudiskohteissa asunnot rakennetaan nykypäivänä järkevään kokoon ja hyvään pohjaratkaisuun. Tämä helpottaa asunnon vuokraamista sekä myymistä, sitten kun sen aika on.

Uudiskohteen etuja asuntosijoittamisessa on se, ettei remontteja ole tiedossa pitkään aikaan. Uudiskohteessa tulevaisuuden remontit ovat todennäköisesti myös edullisempia, sillä asunnot on rakennettu uusimman teknologian mukaisiksi.

Rahoitus kuntoon realistisella suunnitelmalla

Ennen ostotoimiin ryhtymistä on hyvä laittaa rahoitus kuntoon. Pankissa pyörähtäminen auttaa selvittämään tilannetta ja mahdollisuuksiasi. Asuntosijoittamiseen tarvitsee jonkin verran omaa pääomaa, mutta useasti vähemmän mitä luullaan.

Lainaa harkitessasi, muista huomioida oma taloutesi vakaus sekä kaikkien lainojen korot ja lyhennykset. Tee laskelmat huolella etukäteen, jotta tiedät minkälaista tuottoa pystyt asuntosijoittamisella saamaan.

Asuntosijoittaa voi monella tavalla

Yksi tapa tienata asuntosijoittamisella on vuokratuotto. Ostat siis asunnon, vuokraat sen ja saat säännöllisen tulonlähteen. Tämä on yksi suosituimmista, nopeimmista ja helpoimmista asuntosijoittamisen malleista. Erityisesti aloittelevalle asuntosijoittajalle tämä on varmempi taktiikka.

Toinen tapa on luottaminen asunnon arvonnousuun. Tällöin sijoittaja voi laittaa asunnon kuluihin rahaa myös omasta pussista, koska uskoo asunnon arvon nousevan pidemmällä tähtäimellä. Arvonnoususta ei aina ole taetta, mutta jos valitsee sijoitusasunnon hyvin ja huolella on tässä hyvät mahdollisuudet voittoihin. Tätä vaihtoehtoa kannattaa harkita myös, vaikka olisikin aikeissa vuokrata asunnon. Mikäli strategiasi nojaa asunnon arvonnousuun, vuokratuotto voi olla pienempi.

Kolmas tapa on asunnon arvon nostaminen remontoimalla. Kun sijoittaja ostaa huonokuntoisen asunnon ja kunnostaa sen, hän voi joko myydä asunnon heti tai laittaa sen tuottamaan.

Mikä on hyvä vuokratuotto?

Vuokratuotto on asuntosijoittajalle yksi tärkeimmistä tekijöistä ja mittari siitä, kuinka hyvin sijoituksesi tuottaa. Sijoitusasunnon tuotto muodostuu vuokratuotosta sekä asunnon arvonnoususta. Keskimääräinen vuokratuotto Suomessa on noin 4-8 prosenttia. Hyvä vuokratuotto ajatellaan yleensä olevan 6 prosenttia tai enemmän.

Vuokratuottoon vaikuttaa monet asiat kuten asunnon hinta, sijainti, kunto ja muut kustannukset. Sijainti on merkittävä tekijä, sillä isoissa kaupungeissa vuokratuotto on suhteessa pienempi kuin pienemmissä kunnissa. Pitkään jatkuneen kaupungistumisen myötä suurten kaupunkien sijoittajalle riittävä vuokratuotto uudiskohteessa voi olla jopa 3-4 prosenttia.

On tärkeää varmistaa, että alueen vuokramarkkinat sijoitusasuntosi kokoisille, kaltaisille ja tasoisille asunnoille ovat hyvät ja mieluusti kasvavat.

Vuokratuottoa pohtiessa kannattaa kuitenkin varautua myös tyhjiin kuukausiin, jolloin asuntosi ei ole vuokrattavana. Hyvältä sijainnilta valittu hyväkuntoinen asunto on kuitenkin helppo vuokrata nopeasti.

Miten vuokratuotto lasketaan?

Sijoitusasuntoa valitessa kannattaa siis tehdä tarkat laskelmat siitä, millaista tuottoa voit asunnolla saada. Vuokratuoton laskemiseen on olemassa erilaisia tapoja, mutta yksinkertaisin tapa, jolla saat nopeasti suuntaa-antavan luvun onnistuu hyvin yksinkertaisella laskukaavalla.

Arvioi asunnolle realistinen vuokra, miinusta summasta hoitovastike, kertaa tämä summa kahdellatoista ja jaa lopputulos velattomalla myyntihinnalla. Tällä laskukaavalla pääset hyvin alkuun mahdollisen vuokratuoton arvioinnissa.

Yksinkertaisella kaavalla laskettaessa kannattaa kuitenkin huomioida se, ettei siinä oteta huomioon taloyhtiön remontteja, asunnon remontteja, mahdollista arvonnousua, tyhjiä kuukausia tai saamatta jääneitä vuokria. Kun päätät asuntosijoittaa uudiskohteella, säästyt monelta päänvaivalta.

Sijoitusasuntolaina

Valtaosa sijoitusasuntoa ostavista hyödyntää sijoitusasuntolainaa. Pankit lainaavat yleensä noin 60-80 prosenttia asunnon hankintahinnasta, joten omaa rahaa tarvitsee noin 20-40 prosenttia. Aloittelevilla asuntosijoittajilla ei välttämättä ole tarpeeksi säästöjä sijoitusasuntolainaa varten, jolloin tarvitaan myös vakuuksia. Jos sinulla on riittävästi vapaita vakuuksia vaikkapa omistusasunnostasi, ne kelpaavat usein sijoitusasuntolainan vakuuksiksi.

Asuntosijoittamisesta lainarahalla tekee helppoa myös se, että lainasta koituvat korot voi vähentää verotuksessa kokonaan. Kyseessä on silloin tulonhankkimisvelka eli laina, joka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen.

Kun pohdit asuntosijoittamista kannattaa laina hakea jo ennen kuin mieleinen kohde on löytynyt. Hakemus ei sido sinua vielä mihinkään, mutta lainalupauksen saatuasi voit toimia nopeasti, kun ihanteellinen asunto löytyy.

Sijoitusasunnon myynti – Milloin sijoitusasunto kannattaa myydä?

Sijoitusasuntoa hankkiessa, kannattaa pohtia myös tulevaisuutta ja mahdollista asunnon myyntiä. Sijoitusasunnon myyntiin vaikuttaa alueen kehitys, asunnon kunto sekä ikä ja vuokramarkkinoiden kehitys. Sijoitusasunnon myyntiin kannattaa lähteä paitsi markkinatilanteen, myös oman sijoitusstrategian kannalta oikealla hetkellä.

Kun asuntosijoittaminen perustuu vuokratuottoon, saattaa asunnon myynti tulla ajankohtaiseksi silloin, kun alueen vuokramarkkinat yhtäkkiä heikkenevät. Tilanne voi muuttua esimerkiksi silloin, kun jokin alueella toimiva iso työllistäjä lopettaa toimintansa. Toisaalta myyminen saattaa olla järkevää myös, jos taloyhtiöön on suunnitteilla isompia peruskorjauksia, jotka ovat kustannuksiltaan merkittäviä tai joiden aikana asunnossa ei voi asua. Kun sijoitat uudiskohteeseen, on paljon epätodennäköisempää, joutua myymään sijoitusasunto näiden syiden vuoksi.

Jos kuitenkin myynti tulee väistämättä eteen kannattaa asiaa suunnitella valmiiksi ja ottaa huomioon alueella toteutuneet myyntihinnat ja -ajat. Myyntitoimet kannattaa ajoittaa suotuisaan markkinatilanteeseen ennemmin kuin tehdä tappiota.

Mitä tulee tietää sijoitusasunnon verotuksesta?

Sijoitusasunnosta saatava vuokratuotto on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 prosenttia ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 prosenttia. Vuokratuloa ovat vuokran ohella myös muut vuokralaisen vuokranantajalle maksamat maksut, kuten vesimaksu ja autopaikan vuokra.

Kun sijoitusasunto myydään korkeammalla hinnalla kuin millä se on aikoinaan hankittu, syntyy myyntivoittoa, joka on veronalaista pääomatuloa. Myyntivoitosta maksetaan 30 prosenttia veroa aina 30 000 euroon asti ja ylittävältä osalta veroa maksetaan 34 prosenttia, kuten vuokratuotostakin. Sijoitusasunnon myyntivoitto maksetaan kauppakirjan päivämäärän mukaan ko. vuoden tulona.

Myyntivoiton määrä saadaan, kun myyntihinnasta vähennetään asunnon hankintahinta ja voiton hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten välityspalkkio tai oston yhteydessä maksettu varainsiirtovero.

Sijoitusasuntoa ei siis voi myydä verovapaasti. Asunnon voi myydä verovapaasti jos nämä molemmat ehdot täyttyvät: Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta ja olet itse tai joku perheestäsi on vakituisesti asunut asunnossa omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään 2 vuotta. Sijoitusasunnon kohdalla nämä ehdot eivät yleensä täyty.

Onko asuntosijoittaminen kannattavaa?

Asuntosijoittaminen on Suomessa nykyään todella suosittua. Asuntosijoittamisella on mahdollista saavuttaa kuukausittaisia passiivisia tuloja ja vahvan oman talouden. Asuntosijoittaminen onkin yksi tapa saavuttaa taloudellinen riippumattomuus.

Asuntosijoittaminen on esimerkiksi osakkeille verrattain hyvä vaihtoehto ja tuotot ovat usein vakaampia kuin vaikka osakesijoittamisessa. Vaikka asuntojen hinnat ja vuokramarkkinat toki elävätkin suhdanteiden mukaan, pysyy vuokratuotto usein vakaampana. Asuntosijoittamisessa on toki omat riskinsä, niinkuin missä tahansa sijoittamisessa.

Kun valitset huolella itsellesi sopivan sijoitus strategian, perehdyt aiheeseen ja teet harkittuja päätöksiä, on mahdollista tehdä kannattavaa asuntosijoittamista ja tehdä hyvää tuottoa matalalla riskillä.